A pergunta já tirava o sono de muitos síndicos: o vizinho do 8º andar pode transformar o apartamento em hospedaria de fim de semana, com hóspedes diferentes a cada três dias, sem dar satisfação a ninguém? A partir do julgamento da Segunda Seção do STJ, a resposta ganhou contornos claros – e, para os condomínios residenciais, tranquilizadores.

Por maioria de votos, o colegiado fixou que a utilização de unidades para estadias de curta temporada – o modelo intermediado por plataformas como o Airbnb – caracteriza exploração econômica que descaracteriza a destinação residencial do imóvel. Logo, só é admissível se a mudança de destinação tiver sido aprovada em assembleia, pelo quórum qualificado de dois terços dos condôminos. O caso teve origem em Minas Gerais, e o STJ manteve o acórdão do TJMG que havia vedado o uso sem autorização.

Por que isso é uma boa notícia para os condomínios

A decisão devolve poder de decisão a quem vive no prédio. Antes, o tema vinha sendo resolvido caso a caso, com soluções contraditórias entre tribunais e muita insegurança para síndicos e moradores. Ao uniformizar o entendimento, o STJ entrega uma régua: o condomínio residencial é, por definição, residencial – e qualquer uso que o aproxime de uma operação hoteleira depende do consentimento coletivo, manifestado pela via própria, a assembleia.

Como observou a relatora, ministra Nancy Andrighi, o meio de divulgação é irrelevante para a natureza jurídica do negócio: tanto faz se a unidade foi oferecida por aplicativo, imobiliária ou panfleto na portaria. O que importa é o uso que se dá ao imóvel. E o Código Civil é explícito: o artigo 1.336, IV, impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação do edifício, e o artigo 1.351 exige aprovação de dois terços para alterar essa destinação.

O condomínio residencial não deixou de ser residencial por causa de um aplicativo. Foi exatamente isso que o STJ reafirmou.

Ter o direito é diferente de exercê-lo bem

Aqui mora o recado mais importante para quem administra um condomínio. A decisão do STJ abre uma porta, mas não dispensa o cuidado de atravessá-la com técnica. Antes de qualquer providência – notificar um condômino, aplicar multa, levar o tema à assembleia ou alterar a convenção –, é fundamental conversar bastante com a assessoria jurídica e desenhar, com calma, o melhor modelo de observância da decisão.

Esse desenho não é detalhe. É o que separa uma deliberação que se sustenta de uma que será derrubada na primeira contestação. Pensar previamente em como redigir a pauta, qual quórum exigir, como documentar a votação, que linguagem usar na convenção e no regimento interno, e como tratar situações já em curso é o que garante segurança jurídica em duas direções: para o condomínio, que age dentro da lei e do precedente; e para os próprios condôminos, que não querem ver o patrimônio comum exposto a litígios evitáveis. Uma assembleia bem conduzida hoje economiza anos de processo amanhã.

Segurança não é só jurídica: é também a do morador

Por trás da discussão técnica existe uma preocupação concreta, que a própria relatora destacou: a rotatividade. O modelo de curta temporada faz circular, pelos corredores e elevadores, um fluxo constante de pessoas que não moram ali, não conhecem as regras de convivência e não respondem ao mesmo contrato social que une os moradores permanentes. Isso tem efeitos diretos sobre a segurança e o sossego de quem fez daquele edifício a sua casa.

É essa, no fundo, a finalidade do condomínio edilício residencial: ser um lugar de moradia, com previsibilidade sobre quem entra e quem sai, com o controle de acesso que se espera de um lar. Equilibrar o legítimo interesse econômico de um proprietário com o direito dos demais à segurança e à tranquilidade é, precisamente, o tipo de ponderação que a decisão do STJ devolve à comunidade – e que o bom modelo de aplicação, construído com a assessoria jurídica, deve traduzir em regras claras, proporcionais e exequíveis.

O que fica

Para o morador, a mensagem é de alívio: o caráter residencial do prédio tem proteção, e a palavra final é da coletividade. Para o síndico e o administrador, é de responsabilidade: o precedente é favorável, mas o resultado depende de como ele será implementado. Conversar com a assessoria jurídica, desenhar o modelo de observância antes de agir e manter no horizonte a segurança dos condôminos e a finalidade residencial do empreendimento são os passos que transformam uma boa decisão judicial em paz concreta dentro de casa.

A decisão foi proferida no REsp 2.121.055, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, julgada pela Segunda Seção e divulgada pelo STJ em 7 de maio de 2026. Leia a notícia oficial do STJ.